Некоторые особенности оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества

В статье рассматриваются нормативно-правовые аспекты и наиболее распространенные случаи оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, а также процедура и способы снижения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: кадастровая стоимость, недвижимость, налоги, налоговая нагрузка, земельные участки. 

Белый Валерий Викторович — финансовый аналитик и консультант по финансовым вопросам ООО «Бюро оценки бизнеса». Профессиональные интересы: финансовое моделирование, исследования в области управления денежными потоками, изучение особенностей оценки стоимости компании доходным подходом (г. Москва).

 

Сегодня многие собственники объектов недвижимого имущества (земельных участков и объектов капитального строительства, далее ОКС), а также арендаторы земельных участков заинтересованы в снижении величины налогов и арендных платежей, отчисляемых в пользу государства за владение объектами. Это объяснимо — вряд ли есть те, кто желает необоснованно переплачивать.

Официально установленная правительством кадастровая стоимость объектов довольно часто не соответствует рыночной. Подтверждение тому — как печатные, так и электронные издания, где регулярно размещаются сведения о публичных предложениях, аналитические обзоры и мнения экспертов, ежеквартально публикуются результаты мониторинга цен на объекты недвижимости, подготовленные ведущими консалтинговыми компаниями. К сожалению, величины, указанные в этих источниках, далеки от устанавливаемых государством размеров кадастровой стоимости. Кроме того, на территории одного кадастрового квартала кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в шаговой доступности друг от друга и сопоставимых по всем ценообразующим факторам, может отличаться в несколько раз, что также невозможно обосновать с позиций здравого смысла.

Следует отметить, что во многих регионах Российской Федерации в территориальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости поступает большое количество заявлений на снижение кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Достаточно часто комиссии удовлетворяют данные заявления и выносят положительные решения. Это свидетельствует о том, что именно в этих регионах существенно завышается кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в сравнении с рыночной.

Вывод очень простой: кадастровая стоимость, к сожалению, призвана выполнять фискальные функции и в большинстве случаев очень далека от реальной рыночной стоимости объектов. Это происходит прежде всего потому, что она чаще всего определяется методами массовой оценки, а не индивидуально для каждого объекта. В силу этой причины массовое снижение кадастровой стоимости приобрело такую популярность среди собственников и арендаторов. Любыми законными способами пользователи и владельцы объектов стремятся уменьшить свою налоговую нагрузку.

Наиболее распространенными случаями, в которых целесообразно оспаривание кадастровой стоимости, являются:
• завышение кадастровой стоимости ОКС / земельного участка;
• изменение категории земель;
• изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• изменение кадастрового номера земельного участка.

Парадоксально, но в нашей стране кадастровая стоимость многих земельных участков и объектов капитального строительства завышается при оценке. Такие действия уполномоченных органов вполне объяснимы: юридические лица и обычные граждане будут вынуждены платить больше налогов, что обеспечит рост местного бюджета. Однако цель не оправдывает средств: повышенная налоговая нагрузка способна буквально «похоронить» любой бизнес. Правительство, как правило, знает, что государственные органы неправильно рассчитывают кадастровую стоимость объектов, но делает вид, что ничего не происходит. Кто-то, конечно, не станет предпринимать активных действий, а кто-то, возможно, все же будет отстаивать свои законные права, и это правильно, ведь налоги должны быть экономически обоснованными.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости актуальна, если целью собственника является:
• снижение налогового бремени;
• снижение арендных платежей;
• снижение выкупной стоимости участка;
• снижение платы за снятие запрета на строительство.

В настоящий момент пересмотр кадастровой стоимости регулируется следующими нормативными документами:
• Приказом Минэкономразвития России №259 «О внесении изменений в Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»;
• Приказом Минэкономразвития России №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости»;
• Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оспаривать кадастровую стоимость имеют право:
• собственники ОКС / земельного участка;
• арендаторы земельного участка;
• правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
• лица, не обладающие оформленными правами на земельный участок, но имеющие в собственности расположенные на нем объекты недвижимости.

Общие методы приведения кадастровой стоимости к рыночной описаны во многих открытых источниках. Алгоритм достаточно прост — в его основе лежит судебное установление рыночной стоимости земли или обращение в территориальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.

Существуют два основных способа уменьшения кадастровой стоимости (каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы).
1) Обращение в территориальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (для юридических лиц оно является обязательным этапом, и поводом для обращения в суд становится только отрицательное решение территориальной комиссии).
Плюсы:
• возможность собрать пакет документов самостоятельно, без привлечения юристов и адвокатов, что снизит расходы;
• возможность повторного и даже неоднократного обращения в комиссию;
• более высокая, чем в суде, вероятность положительного решения.
Минус: необходимость получения положительного заключения СРО по отчету об оценке (для суда заключение СРО не является обязательным).
2) обращение в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции по месту нахождения ОКС / земельного участка.
Плюс: вероятность положительного исхода дела, хоть и невысокая (что подтверждается судебной практикой и статистикой по Московскому региону).
Минусы:
• издержки на юристов или адвокатов, которые будут представлять ваши интересы в суде;
• возможность обращения в суд для юридических лиц только после прохождения процесса оспаривания кадастровой стоимости в комиссии;
• внутренний страх или предубеждение перед судебным процессом.
Как мы видим, обращение в суд несет в себе гораздо больше минусов, чем плюсов, поэтому многие выбирают именно первый (обязательный для юридических лиц) вариант снижения кадастровой стоимости. Статистика по оспариванию кадастровой стоимости в Москве представлена на рисунке.

При оспаривании кадастровой стоимости вашего объекта нужно в первую очередь ориентироваться на его рыночную стоимость. Это означает, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, которая рассчитывается оценщиком и указывается в отчете об оценке объекта недвижимости. Содержание и оформление отчета должны соответствовать требованиям, установленным федеральными стандартами оценки и Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В этом случае комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Однако, как показывает практика, целесообразно обращаться в территориальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости в том случае, если кадастровая стоимость вашего объекта превышает среднюю стоимость по кадастровому кварталу, иначе вероятность положительного решения территориальной комиссии невысока.

Как бы то ни было, если вы решили подать заявление на снижение кадастровой стоимости, вам потребуется отчет об оценке рыночной стоимости объекта, кадастровую стоимость которого вы оспариваете. После обращения собственника или арендатора объекта в оценочную компанию, как правило, необходимо пройти следующие этапы:
1) анализ экономической целесообразности уменьшения кадастровой стоимости;
2) оценка рыночной стоимости ОКС / земельного участка — обычно территориальная комиссия требует проведения оценки рыночной стоимости объекта с применением как минимум двух подходов: доходного и сравнительного (затратный подход неприменим к земельным участкам, а к ОКС применяется крайне редко);
3) экспертиза отчета об оценке в СРО;
4) обращение в территориальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
В случае отрицательного решения территориальной комиссии возможно прохождение следующих этапов:
1) обращение в суд по месту нахождения ОКС / земельного участка;
2) вступление судебного решения в силу.

Разумнее всего доверить составление отчета об оценке и прохождение процедуры снижения кадастровой стоимости профессионалам, которые имеют большой опыт и тщательно отточенный алгоритм выполнения таких проектов. Многие компании на рынке сегодня имеют внушительное портфолио проектов по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Наконец, стоит учитывать, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению территориальной комиссии или суда сведения об измененной стоимости должны применяться с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания). В случае если комиссия или суд приняли положительное решение по снижению кадастровой стоимости объекта, собственник или пользователь ОКС или земельного участка может рассчитывать на ретроспективный пересчет налога.

Таким образом, снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости — это работающий механизм оптимизации налоговых платежей для собственников и арендодателей, использование которого целесообразно для каждого, кто заинтересован в уменьшении издержек.